La segunda hipoteca: hay vida después de la primera

Incluso con los avatares de los últimos años la garantía hipotecaria sigue siendo una de las principales maneras de acceder a créditos relevantes, con tipos interesantes y plazos largos. Pero, ¿qué ocurre si los únicos bienes inmobiliarios de los que disponemos ya los tenemos hipotecados?, ¿podemos volver a hipotecarlos? La respuesta es sí, con determinadas precisiones, a través de la segunda hipoteca.

Lo que estamos planteando es algo diferente de una refinanciación en la que se cancela el préstamo hipotecario preexistente y se abre uno nuevo por la totalidad. Tampoco estamos hablando de novar el préstamo hipotecario vigente para ampliar su importe, modificar condiciones, etc. Es algo diferente, y que en ocasiones puede ser interesante como alternativa a estas dos, siempre y cuando el banco acepte.

Para entenderlo debemos de recordar cómo se inscribe una hipoteca. Digamos que el inmueble, que figura en el Registro de la Propiedad, permite que sobre el mismo se vayan inscribiendo cargas: hipotecas, embargos, derechos de adquisición preferente, alquileres.

Pero como dice el lema de los Registros, Primero en el tiempo, mejor en derecho. Es decir, estas cargas se van inscribiendo por orden de llegada, teniendo preferencia las primeras frente a las posteriores. Es por ello que, cuando solicitamos de partida una hipoteca, no se va a admitir que haya cargas preexistentes (otras hipotecas o embargos, por ejemplo) y nos van a obligar a cancelarlas con anterioridad. De no ser así, si esas cargas se mantuviesen, su ejecución afectaría a esa hipoteca ( si esas cargas se ejecutasen, el inmueble o su precio de realización estaría sujeto prioritarimente a ellos). Así que, insistimos el banco exige siempre que la finca esté libre de cargas, y que sea primera hipoteca.

La segunda hipoteca, la excepción a la regla

Ahora bien, en ocasiones se admite la segunda (o tercera, o cuarta) hipoteca. Y es cuando el acreedor hipotecario es el mismo que el de la primera (o anteriores). El caso podría ser el de un inmueble tasado en 200.000 euros para el que se concede una hipoteca de 100.000 euros. Pasado el tiempo el saldo de la misma es de 50.000. Supongamos que el valor del inmueble sigue siendo el mismo, siendo posible realizar una operación con garantía hipotecaria de segunda hipoteca sobre el mismo, por ejemplo por toros 50.000 (o más). Insistimos en que todo esto es de común acuerdo con el banco.

¿Qué ventajas nos ofrece la segunda hipoteca frente a las alternativas antes descritas?

  • Un ahorro de costes frente a la cancelación y la apertura de un nuevo préstamo por al globalidad.
  • Si optamos por la novación con ampliación y las condiciones actuales son peores a las del primer préstamo evitamos perjudicarlo.
  • Simplificamos y clarificamos a que se ha destinado cada cuota (importante en algunos aspectos fiscales, de subvenciones, etc…)

 Sin duda, si el importe de la carga hipotecaria actual es pequeño en relación con el valor del inmueble y nuestra capacidad de pago es buena, es una opción interesante a explorar.

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