Vivimos tiempos en los que se apuesta por el reciclaje, por la reutilización de los recursos. También son tiempos en los que se opta por la flexibilidad, por la adaptación. Y el mundo financiero no puede ser ajeno a ello, es por ello que os planteamos en este post las posibilidades que ofrece la novación hipotecaria.
El punto de partida es fácil. Tenemos una empresa que en un momento dado acudio a la financiación hipotecaria, contratando un préstamo con la garantía de un bien inmueble. Como consecuencia del mismo se dispuso de unas cantidades, se fijo un plazo para la devolución del mismo, un sistema de liquidación/amortización, unos tipos de interés, se gravó un inmueble, etc...para finalmente acabar generándose una serie de cuotas que se van pagando periódicamente.
¿Qué es una novación hipotecaria?
Podemos definir una novación hipotecaria como todo cambio que hagamos en un préstamo hipotecarioq, con posterioridad a su contratación, y que implique un nuevo acuerdo de voluntades de las partes para renegociar el contrato. Por ejemplo, no sería una novación la mera cancelación parcial del saldo del préstamo por la entrega de una cantidad, cuando dicha posibilidad ya estaba prevista y estipulada en la escritura original.
Tampoco vamos a considerar novaciones cuando se trata de cambiar bien al prestamista, bien al prestatario. En este caso, si bien en sentido general es una novación, el termino empleado es el de subrogaciones hipotecarias.
Las posibilidades de cambio, prescindiendo de las citadas, son muy numerosas. A modo de ejemplo podemos citar las siguientes:
- Incrementar el importe del préstamo, para acceder a nuevos fondos.
- Modificar el plazo del mismo.
- Introducir carencias de amortización.
- Cambiar los sistemas de liquidación, los tipos de referencia, etc...
- Liberar o incorporara nuevas garantías, bien sean inmuebles o personales.
- Cambiar la divisa en la que figura el préstamo.
Todas estas posibilidades, y más, pueden realizarse a traves de una novación, individuamente o combinando varias opciones.
¿Por qué novamos?
Este pregunta puede tener dos clases de motivaciones. La primera es saber en qué supuestos acudimos a la novación.
Lo cierto es que dadas las amplias posibilidades que ofrece la novación recurriremos a ella por distintos motivos:
- Queremos disponer de nueva financiación.
- Estamos renegociando las condiciones de nuestros prestamos desde una posición de fuerza, intentando mejorar sus condiciones.
- Estamos reestructurando el pasivo de la empresa ante tensiones financieras, de liquidez, y necesitamos rebajar los pagos, durante un tiempo o indefinidamente.
- Hay un cambio en la estructura societaria, y por tanto se considera que deben cambiarse las garantías.
- Queremos disponer de los bienes gravados por la hipoteca.
La segunda opción que nos lleva a preguntarnos esto es averiguar las ventajas que tiene una novación frente a una nueva financiación, cancelando la anterior financiación hipotecaria.
- Por una lado los costes notariales, registrales, bancarios. Es mucho más barato introducir pequeñas modificaciones en el préstamo que montar uno nuevo.
- Además debemos considerar los costes fiscales. En general las novaciones no pagan impuesto de AJD, salvo las incorporaciones de nuevas garantías, personales o reales, o por las ampliaciones de importe.
- A veces es la única opción para que el acreedor acepte, ya que no querrá perder el rango hipotecario que tiene su préstamo sobre el inmueble.
¿Cómo se realiza una novación hipotecaria?
Cuando como empresarios planteemos una novación hipotecaria a nuestro banco debemos ser conscientes de que, en el fondo, es una nueva operación. Deberemos preparar toda la documentación como si solicitásemos un nuevo préstamo.
Es posible incluso, que debamos volver a tasar el inmueble en cuestión. En el fondo estamos hablando de volver a negociar precios y riesgos. Y recoredemos que eso suele conllevar una comisión de novación que nos cobrará el Banco.
En función de lo que vayamos novar las formas cambian. Por ejemplo, si hablamos de un mero cambio de tipos de injieres, en beneficio nuestro, suele bastar con un documento privado. Sin embargo, en la mayoría de los casos restantes es necesario recurrir a la escritura pública y a su inscripción en el Registro (ergo, necesitaremos una provisión de fondos).
¿Por qué? Esto se debe a la existencia de terceros a los que puede perjudicar la novación, y que están protegidos por la información que emana del Registro de la Propiedad. Es más, si después del préstamo hipotecario que queremos novar existen inscritos prestamos de terceros, embargos, etc, difícilmente podremos llevar a cabo la mayoría de las novaciones, ya que nuestro acreedor perdería su puesto hipotecario, su rango, colocándose a la cola de los mismos.
Precisamente por dichos terceros también es posible que la opción de novación se dificulte ante el riesgo que supone la rescisión de operaciones de reestructuración de deuda en perjuicio de acreedores, o su posterior anulación en un proceso concursal. En cualquier caso, y dados los importantes ahorros de costes que implica, es una opción que debemos estudiar con nuestro Banco y nuestros departamentos jurídico y financiero antes de tomar una decisión.