A veces somos propietarios de un buen local, pero que necesita una reforma en profundidad, estructural. A veces compraríamos un local determinado pero sabemos que vamos a tener que hacer obras importantes en el mismo. En estos casos es importante contar con el préstamo hipotecario de autoconstrucción o autopromoción como herramienta de financiación de nuestra reforma.
En un primer momento vamos a identificar qué tipo de necesidades viene a cubrir dicho préstamo, a continuación veremos cómo debemos usarlo, y por ultima daremos algunos consejos al respecto. Todo ello con la idea de ilustrar quizás el hermano más desconocido de los préstamos hipotecarios.
¿Por qué podemos necesitar un préstamo hipotecario de autoconstrucción?
Supongamos que queremos comprar un local que vale 200.000 euros, con gastos incluidos, y nos financian un máximo de, por ejemplo, 120.000 euros con la garantía de ese local, un 60%. Es posible que tengamos los 80.000 euros, pero también que eso nos deje secos para afrontar la obra que debemos acometer en el mismo, y que incremntarña sustancialmente el valor del mismo.
Podemos recurrir a plantear un préstamo de autoconstrucción, donde lo que se tasa no es el inmueble en su situación actual, lo que se acaba tasando es ese inmueble tras acometer una obra de la que se presenta proyecto y licencias. El tasador emitirá una tasación donde recoge que valor alcanzará dicho inmueble si dicha obra es ejecutada conforme adicto proyecto. Sobre dicha tasación se nos financiara un porcentaje X.
En ocasiones nos darán una disposición inicial al momento de la compra, hasta una determinada cantidad, y a partir de ahí en función de la ejecución de las obras nos irán abonando las partes proporcionales del préstamo.
Más allá de las reformas, este es el sistema habitual de financiación de las promociones hipotecarias o de aquellos que recurren a la financiación bancaria para hacerse su propia vivienda.
¿Cómo funciona una hipoteca de autoconstrucción?
Ya hemos avanzado buena parte del funcionamiento en el apartado anterior. A diferencia de los préstamos ordinarios, aquí lo que se hace es fijar un limite para disposiciones,hasta una cantidad X que será la que nos van a abonar de préstamo.
A partir de una disposición inicial, las sucesivas van a ir vinculadas a la realización de las obras. Para comprobar dicha ejecución, cada vez que queramos disponer, nos van a exigir realizar certificaciones. Cuando hablamos de certificaciones lo hacemos en un doble sentido.
Por un lado el arquitecto que dirige la obra va a certificar un determinado porcentaje de obra ejecutado. Por otro, dicha certificación del arquitecto va a ser contrastada por el tasador, que no limita su trabajo a la emisión de la certificación originaria.
Así, en teoría, al llevar un 50% de la obra ejecutada, podríamos haber dispuesto de un 50% del préstamo solicitado, si bien se suelen practicar retenciones de un 5% o 10% en cada certificación como margen de seguridad, para ser abonadas únicamente cuando la obra este totalmente ejecutada.
Es importante tener en cuenta este mecanismo, y no nos cansaremos de repetirlo. Sólo cuando la obra este ejecutada en un 100% podremos disponer del 100% del préstamo. Lo habitual es que se fije un periodo, de uno o dos años, de carencia, en el que solo se liquidan intereses por las cantidades dispuestas.
Consejos sobre las hipotecas de autoconstrucción
En una entrada como es muy difícil abordar toda la casuística de este tipo de préstamos, pero si daremos varios consejos sobre los mismos.
- Nos van a permitir disponer de más dinero, al incorporar a la tasación el valor futuro de la obra desarrollar, pero durante el desenvolvimiento del mismo y hasta que acabe vamos a necesitar holgura financiera: retenciones sobre las certificaciones, anticipos a gremios hasta que se abonan las certificaciones, etc...
- Es necesaria, para la tasación y la correcta marcha del préstamo, la absoluta legalidad de las actuaciones: proyectos, licencias, etc...
- En caso de duda, y siempre y cuando podamos optar a ello, es mejor pedir cantidades de préstamo superiores a las pensadas inicialmente para liberar más dinero en cada porcentaje de certificación.
- Debemos recordar siempre que certificar cuesta dinero, seamos serios y volvamos a repensar el punto 1.
¿Cuál es vuestra experiencia con las hipotecas de autoconstrucción?