No es la primera vez que hablamos del leasing en este blog. También hemos establecido comparaciones con otros métodos de financiación. Pero hoy a vamos profundizar un poco más en una de las clases de leasing menos utilizadas, el leasing inmobiliario.
Nuestra idea es que se pierda el miedo por parte de las empresas a valorar la posibilidad del uso del leasing para la financiación inmobiliaria, ya que hay vida más allá del préstamo hipotecario. Por ello, y dando por sentado que conocemos lo que es un leasing tras haberlo explicado repetidas veces, vamos a incidir directamente en las ventajas y consideraciones a tener en cuenta a la hora de que nos planteemos hacer uso de esta herramienta.
Las ventajas del leasing inmobiliario
Si rememoramos las ventajas que comentábamos acerca del leasing, estas son fundamentalmente de carácter financiero-fiscal, y, curiosamente, los activos inmobiliarios suelen salir bastante bien tratados por el importe habitual a financiar y la comparativa con los plazos ordinarios de amortización fiscal. En el caso de un inmueble podríamos incluir alguna ventaja más que favorece la tramitación de este tipo de operaciones frente a los clásicos prestamos:
- Recordemos que la gran ventaja financiera-fiscal del leasing es la amortización fiscal acelerada del bien. Es decir, no es que nos desgravemos más, es que nos desgravamos mucho antes, lo que es una evidente ventaja financiera. En el caso de los inmuebles, dados los amplios plazos de amortización fiscal (de 33 a 50 años según el tipo, mientras que el leasing nos permite hacerlo teóricamente hasta en unos 10 años, respetando unos márgenes muy amplios) y los elevados importes medios de financiación, el efecto de la amortización fiscal acelerada se maximiza.
- Comentábamos que otra ventaja es que te financia el IVA sin tener coste dicho aplazamiento, a lo que podemos aplicar el mismo razonamiento del punto anterior (el IVA de un inmueble suele ser mucho mayor que el de un bien mueble). Incluso es posible que podamos planificar cuando queramos pagar el IVA, para casarlo con nuestra tesorería y con los IVAS devengados por nuestra actividad.
- Decíamos que se suele decir que en el leasing te financian el 100% de la operación, algo habitual aunque en ocasiones pueden financiarte un importe menor. Esa facilidad de financiación frente a alternativas en las que se exige un porcentaje determinado de fondos propios, se incrementa en el leasing inmobiliario por la posición reforzada que tiene la entidad financiera frente al hipotecario. En un leasing inmobiliario es propietario de un inmueble, en un préstamo hipotecario es acreedor. En general podemos decir que el camino procesal para hacer valer la garantía es más liviano en el leasing, lo que hace que la entidad financiera suela ser más flexible con el leasing.
- Suele ser una de las modalidades más adecuadas de leasing para ejecutar un lease-back.
Aspectos a tener en cuenta en un leasing inmobiliario
Las ventajas del leasing inmobilario no nos deben hacer olvidar una serie de aspectos que debemos tener en cuenta, so pena de no poder ejecutar la operación planteada de leasing o que luego tengamos problema.
- El leasing tiene una cierta rigidez en cuanto a los plazos, hay un mínimo legal de 10 años para los leasing inmobiliarios.
- No caben las amortizaciones parciales a las que estamos acostumbrados en los préstamos, pero si las cancelaciones totales anticipadas, aunque habrá que tener cuidado con su impacto fiscal (perdida de las ventajas ligadas con el leasing). En los leasings inmobiliarios, con plazos más largos, suele ser más engorroso que en las de bienes muebles.
- No somos propietarios del inmueble, si bien a efectos de subvenciones nos suelen equiparar.
- El leasing, para que tenga sentido financiero-fiscal, impone un calendario de pagos rápido, lo que exige una buena tesorería.
- Así mismo, carece de sentido si no tenemos beneficios o no los vamos a tener en el futuro para poder aplicar los créditos fiscales correspondientes.
¿Son estos condicionantes los que limitan la expansión del leasing inmobiliario como herramienta de financiación? Posiblemente, si bien buena parte también viene dado por el éxito de la financiación hipotecaria clásica, respecto de la cual hay una fuerte cultura en este país.
Al leasing inmobiliario le costará hacerse su sitio, pero tiene argumentos para ello.