La construcción parece que empieza a levantar cabeza. Se vislumbra la luz al final del túnel. De hecho, las previsiones del PIB de España se revisan al alza gracias a la incipiente reanimación del sector, de manera que España encabeza el crecimiento de la construcción en la zona euro gracias a la ayuda de las hipotecas para la promoción de inmuebles.
Las hipotecas de promoción o hipotecas de promotor, son préstamos hipotecarios que se conceden principalmente a empresas dedicadas a la construcción para financiar el desarrollo de viviendas, garajes, locales de negocio y naves industriales, aunque también se pueden conceder a particulares para la construcción de su vivienda o a cooperativas.
Una forma en la que una empresa puede conseguir financiación y sacar beneficio de una hipoteca de promoción es mediante la subrogación del préstamo que le ha sido concedido al promotor, de manera que se obtienen las mismas condiciones que le han sido concedidas al promotor para la construcción del inmueble.
Características de la hipoteca de promoción
Las principales características del préstamo hipotecario al promotor son:
- Facilitan la financiación del suelo mediante una entrega inicial en función del valor de tasación y de la cuantía de la inversión a realizar para su compra.
- Permite la obtención progresiva de financiación mediante certificaciones de obra.
- Suele englobar todos los gastos inherentes a la promoción.
- Los plazos de amortización son largos y se suele incluir carencia en los primeros años.
- Las condiciones de la financiación suelen ser a tipos muy competitivos, difíciles de conseguir por los particulares
- La amortización del préstamo del promotor se hace con las subrogaciones de los adquirientes finales.
- Facilita las ventas de la promoción mediante las subrogaciones.
- Permite la autopromoción de los inmuebles que necesite la empresa.
Subrogación de un préstamo a promotor
El Banco de España hace mención a que el comprador, antes de comprometerse a subrogarse en la parte del préstamo a promotor correspondiente a su vivienda, deberá asegurarse de que conoce las condiciones financieras de ese préstamo, que le deberán ser facilitadas por dicha empresa mediante la entrega de copia de la escritura correspondiente.
A través de dicha subrogación, que deberá ser aceptada por la entidad que dió el préstamo, el comprador pasará a ser el nuevo deudor del importe correspondiente a su vivienda, asumiendo sobre dicho importe todos los derechos y obligaciones del promotor frente a la entidad pactados en la escritura del préstamo al promotor.
De acuerdo con la normativa de consumo en vigor, tendrán la consideración de abusivas las cláusulas y estipulaciones que:
- Obliguen al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional o impongan penalizaciones en el supuesto de no subrogación.
- Supongan cargar al consumidor con los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al vendedor, como son los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
- Impongan al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
- Impongan al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.